MIETRECHTLICHE PROBLEME RUND UM HAUS- UND WOHNUNGSSCHLÜSSEL - TEIL II

III. SCHLÜSSELVERLUST
Versendet der Vermieter einen Wohnungsschlüssel auf Wunsch des Mieters per Post, trägt der Mieter das Verlustrisiko. Ist der Schlüssel auf dem Postweg verloren gegangen und wechselt der Mieter daraufhin das Schloss aus, um einem Einbruch vorzubeugen, hat er weder einen Anspruch auf Verwendungsersatz noch auf Scha-densersatz (LG Düsseldorf vom 19.03.1998 – 21 S 451/97, DWW 2000, 26).

Ist dem Mieter durch Verlust oder Diebstahl ein Haus- oder Wohnungsschlüssel abhanden gekommen, muss er den Vermieter unverzüglich hierüber informieren. Hat der Mieter den Verlust schuldhaft verursacht, hat er dem Vermieter die Kosten des Einbaus eines neuen Schlosses zu erstatten (AG Hohenschönhausen vom 27.07.2004 – 5 C 348/03, GE 2004, 1397), allerdings nur, wenn dieser tatsächlich das Schloss austauschen lässt (LG Wiesbaden vom 17.12.1998 – 1 S 146/97, WuM 2002, 49). Die Schadensersatzpflicht entfällt, wenn die Gefahr des Missbrauchs des Schlüssels ausgeschlossen ist (LG Berlin vom 10.11.1987 – 64 S 196/87, GE 1988, 411 – Der Finder kann den Schlüssel nicht zuordnen. LG Mannheim vom 14.11.1976 – 4 S 30/76, WuM 1977, 121 – Schlüssel fällt in einen Fluss; LG Münster vom 14.07.1989 – 10 S 63/89, WuM 1989, 508; a.A. AG Münster vom 17.02.2003 – 48 C 2430/02, NZM 2003, 641). Dafür reicht es nach Ansicht des AG Münster (AG Münster vom 17.02.2003 – 48 C 2430/02, NJW-RR 2003, 1230 = MDR 2003, 801; Mietrecht express 2003, 75) nicht aus, dass der Schlüssel mangels Namensschild oder Ähnlichem nicht einer bestimmten Wohnung zugeordnet werden kann und seit dem ersten Bemerken seines Verlustes schon eine erhebliche Zeit ohne seine missbräuchliche Verwendung durch einen Unbefugten verstrichen ist.

Wurde der Haustürschlüssel gestohlen, ohne dass dem Mieter eine Sorgfaltsverletzung vorzuwerfen ist, kann der Vermieter keinen Schadensersatz verlangen, auch nicht die Kosten für ein neues Schloss (AG Hamburg vom 26.08.1999 – 47 C 178/99, WuM 1999, 687).

IV. SCHLÜSSEL-KLAUSELN
In vielen Mietverträgen finden sich Klauseln, die z.B. die Folgen eines Schlüsselverlusts durch den Mieter regeln sollen. Bei der formularmäßigen Ausgestaltung solcher Klauseln ist jedoch Vorsicht geboten!

1. BEISPIELE UNWIRKSAMER KLAUSELN

(1) „BEI VERLUST EINES SCHLÜSSELS KANN DER VERMIETER AUF KOSTEN DES MIETERS EIN AUSTAUSCHSCHLOSS ANBRINGEN UND DIE ERFORDER-LICHE ANZAHL VON SCHLÜSSELN ANFERTIGEN.“

Diese Klausel ist nach einer Entscheidung des LG Hamburg (LG Hamburg vom 14.07.1998 – 316 S 55/98, NZM 1999, 410) unwirksam. Sie verstößt in dieser Form, sofern sie formularmäßig ausgehandelt wurde, gegen § 307 Abs. 2 BGB, da sie eine verschuldensunabhängige Haftung des Mieters begründet (Eisenschmidt in Schmidt-Futterer, § 535 Rdn. 481).

(2) „DER VERMIETER IST BERECHTIGT, BEI VERLUST EINES SCHLÜSSELS DURCH DEN MIETER DIE SCHLIEßANLAGE AUF KOSTEN DES MIETERS AUS-ZUWECHSELN.““

Diese Klausel verstößt ebenfalls gegen § 307 BGB und ist unwirksam (LG Berlin vom 02.05.2000 – 64 S 551/99, ZMR 2000, 536)

(3) „NACHBESTELLUNGEN VON SCHLÜSSELN ERFOLGEN AUF KOSTEN DES MIETERS.“

Auch diese Klausel verstößt gegen § 307 BGB (LG Berlin vom 16.09.1992 – 26 O 179/92, WuM 1993, 261 unter 15); da der Mieter hiernach auch dann zahlen müsste, wenn er für die Nachbestellung des Schlüssels keinen Anlass gegeben hat.

(4) „DER MIETER ZAHLT EIN SCHLÜSSELPFANDGELD IN HÖHE VON 50,00 DM, DAS BEI AUFGABE DER WOHNUNG UND RÜCKGABE ALLER AUSGEHÄNDIGTEN SCHLÜSSEL VOM VERMIETER ERSTATTET WIRD.“

Hat der Mieter bereits eine Kaution über 3 Monatsmieten geleistet, wäre die Klausel schon deshalb unwirksam, da über die bereits im Höchstbetrag nach § 551 BGB ge-leistete Mietsicherheit hinausgehend. Darüber hinaus wird ein Verstoß gegen §§ 307 Abs. 2 Nr. 2, 551 BGB angenommen (LG Berlin vom 16.09.1992 – 26 O 179/92, WuM 1993, 261 unter 18).

(5) „... KOMMT ER SEINER PFLICHT NICHT NACH, IST DER VERMIETER BERECHTIGT, AUF KOSTEN DES MIETERS ERSATZSCHLÜSSEL ZU BESCHAFFEN ODER, SOWEIT DIES IM INTERESSE DES NACHMIETERS GEBOTEN IST, NEUE SCHLÖSSER MIT ANDEREN SCHLÜSSELN EINZUBAUEN, SOWEIT ER DEN MIETER VORHER UNTER FRISTSETZUNG ZUR LEISTUNGSERBRINGUNG GEMAHNT HAT.“

Diese Klausel ist unwirksam, weil zu Lasten des Mieters eine Zufallshaftung begründend. Es liegt ein Verstoß gegen §§ 3007 Abs. 2 Nr. 1, 280 Abs. 1 S. BGB in Gestalt der Unvereinbarkeit mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung vor (OLG Brandenburg vom 21.04.2004 – ¬7 U 165/03, NZM 2004, 905 = WuM 2004, 597

(6) „GIBT DER MIETER BEI AUSZUG NICHT SÄMTLICHE SCHLÜSSEL ZURÜCK, TRÄGT ER DIE KOSTEN FÜR DEN AUSTAUSCH DER SCHLÖSSER UND DIE BESCHAFFUNG NEUER SCHLÜSSEL“

Verstoß gegen § 307 BGB (AG Bad Schwalbach vom 30.01.1997 – 3 C 563/96, NJWE-MietR 1997, 174, andere Ansicht aber AG Wedding vom 07.04.1987 – 4 C 710/86, Grundeigentum 1987, 885)

(7) „BEI SCHLÜSSELVERLUST LEISTET DER MIETER PAUSCHAL SCHADENS-ERSATZ 25,00 DM PRO SCHLÜSSEL“

Sofern dem Mieter nicht ausdrücklich die Möglichkeit eingeräumt wird, einen geringeren Schaden nachzuweisen, ist die Klausel wegen § 309 Nr. 5 a,b BGB unwirksam (LG Berlin vom 17.02.1995 – 64 S 341/94, Grundeigentum 1995,945).

(8) „ZIEHT DER MIETER VOR BEENDIGUNG DES MIETVERHÄLTNISSES AUS, MUSS ER DIE SCHLÜSSEL HERAUSGEBEN“

Diese Klausel ist unwirksam (OLG München vom 12.01.1989 – 29 U 2366/88, WuM 1989, 128)

2. VORAUSSETZUNGEN WIRKSAMER KLAUSELN
Sofern nicht sinnvollerweise sogleich eine individualvertragliche Regelung getroffen wird, muss eine AGB-Klausel zu ihrer Wirksamkeit jedenfalls folgende Voraussetzungen erfüllen:

- Einschränkung auf jene Fälle, in denen der Mieter den Verlust verschuldet hat
- und eine Missbrauchsgefahr besteht
- Begrenzung der Haftungssumme

(Eisenschmid in Schmidt-Futterer, § 535 Rdn. 481; LG Berlin vom 17.02.1995 – 64 S 341/94, Grundeigentum 1995,945).

3. SONDERPROBLEM SCHLIEßANLAGE
Besonders kostenträchtig ist der Schlüsselverlust dann, wenn ein oder sogar mehrere Mietshäuser mit einer zentralen Schließanlage ausgestattet sind. Hierbei besteht für den Mieter ein ganz erhebliches Haftungsrisiko. Zur Vermeidung einer so hohen Belastung wird ein Mitverschulden des Vermieters angenommen, wenn er den Mieter bei Übergabe der Schlüssel nicht darauf hingewiesen hat, dass ein Schlüsselverlust so ungewöhnlich hohe Kosten nach sich ziehen kann (AG Witten vom 20.11.2002 – 15 C 417/02, ZMR 2003, 507; AG Bad Schwalbach vom 30.01.1997 – 3 C 563/96, NJWE-MietR 1997, 174: 2/3 Mitverschulden des Vermieters; Ruthe, NZM 2000, 366; Eisenschmid in Schmidt-Futterer, § 536 Rdn. 478)

PRAXISTIPP:
Dem Vermieter eines Wohnobjekts mit zentraler Schließanlage ist zu raten, im Mietvertrag oder Übergabeprotokoll ausdrücklich vor den hohen Kosten eines Schlüsselverlustes zu warnen. Auch auf die Möglichkeit des Abschlusses einer Schlüsselversicherung sollte hingewiesen werden. Die schriftliche Warnung sollte eine Auflistung der Türen enthalten, deren Schlösser mit dem überlassenen Schlüssel geöffnet wer-den können, und den Hinweis, dass bei einem Verlust des Schlüssels mit hohen Kosten alle Schlösser im Haus ausgetauscht und alle Schlüssel erneuert werden müssen.