MIETRECHTLICHE PROBLEME RUND UM HAUS- UND WOHNUNGSSCHLÜSSEL - TEIL I

I. BEI BEGINN DES MIETVERHÄLTNISSES
1. ART UND ANZAHL DER SCHLÜSSEL?
Gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu übergeben, hierzu gehört die Einräumung des unmittelbaren Besitzes an den Mieträumen und die Ausübung der ungestörten unmittelbaren Sachherrschaft hierüber. Im Hinblick darauf ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter Schlüssel in der erforderlichen Zahl zu übergeben. Dies gilt nicht nur Wohnungsschlüssel, sondern auch für Haustürschlüssel, sowie für Schlüssel zu Nebenräumen bzw. –gebäuden (Waschküche, Garage, etc.) die mitvermietet sind. Ein Kostenerstattungsanspruch steht dem Vermieter insoweit nicht zu (AG Ellwangen vom 12.04.1991 – C 229/90-12, WuM 1991, 340). Art und Zahl der Schlüssel sollten im Mietvertrag aufgeführt sein.

ACHTUNG: Eine Vertragsklausel, wonach der Mieter bestätigt, eine bestimmte An-zahl Schlüssel erhalten zu haben, verstößt gegen § 309 Nr. 12 b BGB und ist unwirksam. Anders, wenn der Mieter eine Empfangsquittung gesondert unterzeichnet (Eisenschmid in Schmidt-Futterer, § 535 Rdn. 480). Es empfiehlt sich daher, den Empfang der Schlüssel vom Mieter gesondert quittieren zu lassen.

Die Erhebung eines Schlüsselpfandes verstößt gegen § 551 Abs. 1 BGB, wenn der Vermieter bereits eine Kaution von drei Nettomieten erhalten hat (LG Berlin vom 09.02.1998 – 67 S 506/96, MM 1998, 203 = NZM 1999, 305).

Dem Mieter stehen so viele Schlüssel zu, wie er für seine Zwecke benötigt (AG Schöneberg vom 09.10.1990 – 103 C 406/90, WuM 1991, 29). Die erforderliche An-zahl der Schlüssel richtet sich grundsätzlich nach der Zahl der Bewohner (LG Berlin vom 20.06.1985 – 61 T 32/85, GE 1985, 1259). Der (Allein-)Mieter hat mindestens je zwei Schlüssel für Haus- und Wohnungseingangstür zu beanspruchen. Für jeden weiteren Mitmieter ist jeweils mindestens ein weiterer Schlüssel auszuhändigen (AG Bad Neuenahr vom 17.08.1994 – 3 C 575/94, WuM 1996, 331; AG Karlsruhe vom 27.10.1995 – 12 C 319/95, WuM 1997, 109).

2. MIETERRECHTE BEI VERWEIGERUNG DER SCHLÜSSELHERAUSGABE
In Betracht kommen die Minderung der Miete sowie die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts an der verbleibenden Miete bzw. eines angemessenen Teils davon, um den Vermieter zur Herausgabe der Schlüssel zu bewegen. Darüber hinaus kann der Mieter das Mietverhältnis ggf. fristlos kündigen.

ACHTUNG: Der Vermieter darf dem Mieter Schlüssel nicht einmal dann vorenthalten, wenn dieser z.B. mit Mietzahlungen im Rückstand ist und der Vermieter an sich fristlos kündigen könnte (OLG Düsseldorf vom 10.11.1994 – 10U 26/94, DWW 1998, 342).

Gibt der Vermieter überhaupt keine Schlüssel heraus, liegt eine Störung des Mietgebrauchs vor, die den Mieter zur Minderung der Miete auf Null berechtigt (OLG Düsseldorf vom 07.07.2005 – 10 U 202/04, WuM 2005, 655), da er die gemieteten Räume schlichtweg nicht nutzen kann.

Werden dem Mieter einige, aber nicht alle Schlüssel überlassen, ist bei der Frage, ob wegen der vom Mieter zurückbehaltenen Schlüssel eine Minderung in Betracht kommt, darauf abzustellen, inwieweit hierdurch die Gebrauchsfähigkeit der Wohnung beeinträchtigt wird. Eine Minderung ist nur dann zulässig, wenn die Beeinträchtigung nicht nur unerheblich ist, § 536 Abs. 1 S. 3 BGB.

Behält der Vermieter trotz Abmahnung weiterhin unberechtigt einen, mehrere oder sogar alle Schlüssel ein, ist der Mieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt (Eisenschmid in Schmidt-Futterer, § 535 Rdn. 469).

3. DARF DER VERMIETER EINEN SCHLÜSSEL BEHALTEN?
Der Vermieter darf keinen Wohnungsschlüssel zurückbehalten (AG Ellwangen vom 12.04.1991 – C 229/90 – 12, WuM 1991, 340; AG Tecklenburg vom 03.07.1991 – 11 C 11/91, WuM 1991, 579), es sei denn, der Mieter ist ausdrücklich damit einverstanden. Die Auffassung der Gegenmeinung, der Vermieter sei zum Behalt eines Schlüssels berechtigt, weil er auch zur Gefahrenabwehr verpflichtet sei (Lammel, Wohnraummietrecht, 2.Aufl. § 535 Rdn. 127) überzeugt nicht, da der Vermieter hierfür nicht notwendigerweise auf den Schlüssel angewiesen ist und der Mieter ohnehin für eine Zutrittsmöglichkeit zur Wohnung im Gefahrenfall jedenfalls bei längerer Abwesenheit sorgen muss.

Zu einem Betreten der Wohnung ohne Einverständnis des Mieters ist der Vermieter aber auch in diesem Fall nicht berechtigt. Betritt der Vermieter mit Hilfe eines Zweit- oder Universalschlüssels ohne Wissen und Willen des Mieters die Wohnung, begeht er nicht nur Hausfriedensbruch, sondern gibt dem Mieter einen Grund zur fristlosen Kündigung des Vertrages (LG Berlin vom 09.02.1999 – 64 S 305/98, WuM 1999, 332; AG Heidelberg vom 06.11.1975 – 23 C 144/75, WuM 1978, 69).

4. KANN DER MIETER ZUSÄTZLICHE SCHLÜSSEL VERLANGEN?
Neben Schlüsseln für die mietvertraglichen Nutzer der Wohnung kann der Mieter zusätzliche Schlüssel bei erhöhtem Bedarf verlangen. Müssen zu diesem Zweck neue Schlüssel angefertigt werden, hat der Mieter aber die insoweit entstehenden Kosten zu tragen (AG Bad Neuenahr, aaO.).

Zusätzliche Schlüssel kann der Mieter insbesondere beanspruchen für:

– den Postboten (AG Meppen vom 20.09.2002 – 3 C 960/02, WuM 2003, 315)

– den Zeitungsboten (AG Wedding vom 10.10.1985 – 2 C 332/85, NJW-RR 1986, 314)

– die Putzhilfe (AG Karlsruhe vom 27.10.1995 – 12 C 319/95, WuM 1997, 109).

– den Pflegedienst (AG Bad Neuenahr vom 17.08.1994 – 3 C 575/94, WuM 1996, 331).

– den Babysitter (AG Karlsruhe vom 27.10.1995 – 12 C 319/95, WuM 1997, 109).

– die Tagesmutter (AG Karlsruhe, a.a.O.)

– oder für Angehörige.

ACHTUNG: Der Mieter darf die Schlüssel aber nicht beliebigen Dritten überlassen. Er nicht berechtigt, dem Freund der Tochter ständig einen Wohnungsschlüssel zu belassen, um ihm den Gebrauch der Wohnung dauernd zu überlassen (AG Münster vom 17.10.1990 -29 C 432/90, WuM 1991, 96).

Ist der Mieter zur Untervermietung berechtigt, steht ihm die Überlassung von Schlüsseln für seinen Untermieter zu.

Für den Lebensgefährten, wie auch für ältere Kinder kann der Mieter ebenfalls zusätzliche Schlüssel verlangen. Der Mieter kann die Aushändigung von Schlüsseln in derselben Zahl, die er für die bisherigen Schlösser besaß, dann verlangen, wenn der Vermieter während des Mietverhältnisses die Türschlösser ausgewechselt hat (LG Berlin vom 25.01.1991 – 64 S 273/90, GE 1991, 351).

Lässt der Mieter selbst zusätzliche Schlüssel anfertigen, hat er dies dem Vermieter mitzuteilen. Der Vermieter kann die Überlassung weiterer Schlüssel nicht von der namentlichen Benennung der Personen abhängig machen, denen der Mieter die Schlüssel überlassen will (AG Karlsruhe vom 27.10.1995 – 12 C 319/95, WuM 1997, 109). Kann ein weiterer Schlüssel nur unter Vorlage der Sicherungskarte oder eines Zertifikats angefertigt werden, muss der Vermieter die Zustimmung zur Herstellung erteilen. Er ist aber nicht verpflichtet, die Sicherungskarte zur Anfertigung von Schlüsseln auszuhändigen, weil er dann keine Kontrolle mehr darüber hat, wie viele Schlüssel angefertigt wurden.

Der Vermieter muss die Zustimmung zur Fertigung eines Schlüssels für eine zentrale Schließanlage erteilen, wenn der Schlüssel nur mit seiner Einwilligung gefertigt werden kann (LG Berlin vom 27.12.1990 – 65 T 92/90, MM 1991, 228)

II. SCHLÜSSELVERWAHRUNG BEI LÄNGERER ABWESENHEIT DES MIETERS
Der Mieter ist zwar nicht verpflichtet, bei längerer Abwesenheit dem Vermieter oder dessen Hauswart einen Wohnungsschlüssel für Notfälle auszuhändigen (Eisenschmid in Schmidt-Futterer, § 535 Rdn. 468, 236 ff.); wohl aber ist er gehalten, einer Person seines Vertrauens den Wohnungsschlüssel zu übergeben und hierüber den Vermieter zu informieren, damit die Wohnung in Notfällen betreten werden kann. Dies gilt insbesondere im Winter, da bei längerer Abwesenheit des Mieters die Gefahr des Einfrierens der Wasserleitung besteht. Unterlässt der Mieter dies, macht er sich grundsätzlich schadensersatzpflichtig (BGH vom 10.01.1983 – VIII ZR 304/81, NJW 1983, 1049; AG Köln vom 02.08.1985 – 218 C 84/85, WuM 1986, 86).